5 декабря
Четверг
Проведение наблюдения за соблюдением требований земельного законодательства
Наблюдение за соблюдением обязательных требований использования земельного участка проводится практически во всех случаях, когда необходимо проверить информацию о нарушениях земельного законодательства, поступившую в Управление Росреестра по Томской области.
При наблюдении за соблюдением обязательных требований государственный инспектор проводит сбор и анализ информации о земельном участке, изучает характеристики земельного участка, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: к какой категории земель относится земельный участок, какой вид разрешенного использования ему установлен, площадь земельного участка, проводились ли кадастровые работы, какие объекты недвижимости зарегистрированы на участке, есть ли собственник у земельного участка и объектов недвижимости, на нем расположенных.
Также в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований использования земельного участка госземинспектор при необходимости рассматривает информацию о земельном участке, содержащуюся:
-на публичной кадастровой карте;
-в актах выезда или осмотра, поступивших из иных государственных органов или органов местного самоуправления;
-в документах и материалах, предоставленных владельцем земельного участка, и иных источниках.
Данный вид надзорных мероприятий проводится без взаимодействия с контролируемым лицом и проводится на основании заданий уполномоченных должностных лиц контрольного (надзорного) органа и не требуют информирования контролируемого лица, а также согласования с органами прокуратуры. По результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия предусмотрено составление акта и его последующее направление в адрес контролируемого лица.
В условиях нового правового регулирования по результатам контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия может быть принято одно из следующих решений: о проведении внепланового контрольного (надзорного) мероприятия, предусматривающего взаимодействие с контролируемым лицом; об объявлении предостережения; о выдаче рекомендаций по соблюдению обязательных требований, проведении иных мероприятий, направленных на профилактику рисков причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.
Порядок разрешения земельных споров
Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Подлежащим рассмотрению в судебном порядке является спор об установлении границ земельных участков.
Межевые споры инициируются заинтересованной стороной с целью установления, восстановления и закрепления на местности границ земельного участка, определения его местоположения и площади. Установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков.
При разрешении межевых споров необходимо установить площадь каждого из смежных земельных участков, которая как одна из его уникальных характеристик зависит от конфигурации границ соответствующего земельного участка, а изменение местоположения границ смежных земельных участков может повлечь изменение их площади, а также установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков, оценить наличие несовпадения закрепленных в государственном кадастре недвижимости сведений об их местоположении фактического, существующего на местности нахождения границ, выявить его причину.
Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру для составления акта согласования местоположения границ земельного участка. Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц или их представителей.
Если причиной пересечения границ земельных участков является ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением о необходимости ее исправления. При этом ошибка в записях ЕГРН, возникшая в результате воспроизведения ошибки, содержащейся в представленном в орган регистрации прав межевом плане или иных документах (реестровая ошибка), исправляется в том же порядке, в котором были представлены документы, содержащие ошибку. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи ЕГРН, то такое исправление производится только по решению суда.
Если местоположение границ не было согласовано в добровольном порядке, придется обратиться в суд. При подготовке искового заявления об установлении местоположения границ земельного участка обратите особое внимание на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 лет и более), на основании которых определялось местоположение участка (как вашего, так и смежного).
Подобными объектами являются заборы, деревья, иные насаждения, столбы и т.п. Данная информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ участка его местоположение определяется только по названным объектам. В зависимости от обстоятельств дела в качестве ответчика может выступать, например, собственник смежного с вашим земельным участком, в качестве третьих лиц – орган регистрации прав и кадастровый инженер. При рассмотрении дела может потребоваться назначение землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о том, были ли проведены кадастровые работы в соответствии с требованиями законодательства, а также о том, по каким координатам необходимо устанавливать местоположение смежной границы двух спорных участков.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления, в частности, государственного кадастрового учета. Если решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков, содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения о земельном участке, в том числе сведения о координатах характерных точек его границ, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана не требуется. Орган регистрации прав обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.
Решение суда об исправлении ошибки в описании местоположения границ земельного участка в записях ЕГРН также может служить основанием для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам ранее вынесенного судом решения, если суд при его принятии руководствовался сведениями о границах земельного участка, существовавшими до исправления ошибки.
Ошибки кадастровых инженеров, допускаемые при подготовке межевых и технических планов
Неточные геодезические измерения могут привести к появлению реестровых ошибок в сведениях о местоположении объектов недвижимости, возникновению спорных ситуаций между владельцами смежных земельных участков или иных проблем для землепользователей.
Управление Росреестра по Томской области проводит мероприятия по обязательным проверкам соблюдения кадастровыми инженерами требований к геодезическому и картографическому обоснованию кадастровых работ, точности определения границ объектов недвижимости, в том числе и в рамках проверки межевых и технических планов на предмет достоверности сведений.
Основными ошибками кадастровых инженеров являются:
1) противоречие сведений об используемых средствах измерения, методе определения координат и полученной точности определения координат;
2) при использовании для подготовки межевого плана картографической основы, полученной из государственного картографо-геодезического фонда или ГФДЗ, в межевом плане не указаны реквизиты полученного документа, не указаны наименование организации, изготовившей материал, инвентарный номер, номер или номенклатура, дата его создания и дата последнего обновления;
3) в разделе «Схема геодезических построений» межевого плана не отражено расстояние от базовых станций до ближайшей характерной точки объекта кадастровых работ;
4) в межевом плане неверно указаны наименования геодезических пунктов и значения их координат;
5) в межевой или технический план включены сведения о геодезических пунктах, которые не получены в установленном порядке;
6) несоответствие сведений раздела «Схема геодезических построений» и информации, отраженной в разделе «Исходные данные»;
7) выбранный масштаб чертежа земельного участка не обеспечивает читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков;
8) специальные условные знаки, отображенные в графической части технического плана не соответствуют условным знакам, утвержденным действующим законодательством, либо используются условные знаки, обозначение которых не приведено в условных обозначениях;
9) контур, отображенный на дежурной кадастровой карте в соответствии с координатами, представленными в техническом плане, не соответствуют разделам графической части технического плана;
10) в техническом плане указаны не все земельные участки и/или кадастровые квартала на (-под, -над) которыми расположен объект капитального строительства;
11)в составе технического плана отсутствует акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки помещения в многоквартирном доме;
12) обозначение характерных точек границ в разделе Чертеж не соответствует XML-схеме межевого плана;
13) в графе "3" строки "Сведения о земельных участках (землях общего пользования, территории общего пользования), посредством которых обеспечивается доступ" реквизита "3" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках" в качестве кадастрового номера или обозначения земельного участка, для которого обеспечивается доступ, не указан кадастровый номер (обозначение) единого землепользования или многоконтурного земельного участка, а также учетный номер (обозначение) контура.
Управление Росреестра по Томской области обращает внимание кадастровых инженеров на необходимость соблюдения обязательных требований действующего законодательства.
Новый порядок предоставления документов государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства с января 2023 года
Согласно Федеральному закону от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ) осуществляется публично-правовой компанией «Роскадастр», созданной в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 №448-ФЗ.
На территории Томской области с января 2023 года указанные полномочия осуществляет филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Томской области (634029, Томская область, г.Томск, ул.Белинского,8, тел./факс (3822) 46-78-71, е-mail: filial@70.kadastr.ru)
К документам ГФДЗ отнесены: материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; тематические карты и атласы состояния и использования земель; генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации; схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации; схема землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований; схемы использования и охраны земель; проекты территориального землеустройства; материалы межевания объектов землеустройства; карты (планы) объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства; проекты улучшения сельскохозяйственных угодий; проекты освоения новых земель; проекты рекультивации нарушенных земель; проекты защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.
При обращении заявителя лично материалы ГФДЗ предоставляются в срок, не превышающий 3-х рабочих дней со дня принятия заявления. При этом можно запросить за один раз не более десяти документов. В случае обращения по почте заявителю направляются копии документов ГФДЗ в течение 15 дней со дня получения заявления.
Сотрудник, осуществляющий прием заявлений, вправе отказать заинтересованному лицу в приеме заявления в случае наличия в заявлении и прилагаемых к нему документах неоговоренных исправлений, серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание; отсутствия документа, удостоверяющего личность заинтересованного лица или его уполномоченного представителя.
Адрес для отправки заявления по почте: 634029, Томская область, г.Томск, ул.Белинского,8.
Адрес для обращения заинтересованных лиц: г. Томск, пр. Фрунзе, 117/17, кабинет 20, прием осуществляет Жеребцова Инна Владимировна, телефон (3822)467871, добавочный 2012.
Первой и главной особенностью выездного обследования является то, что данный вид надзорного мероприятия осуществляется государственными инспекторами Управления без взаимодействия с правообладателями объектов земельных отношений.
При этом, выездное обследование может быть осуществлено в отношении земельных участков, принадлежащих как гражданам, так и юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Согласование в органах прокуратуры выездного обследования, организуемого в отношении земельного участка юридического лица или индивидуального предпринимателя, не требуется. Это вторая особенность выездного обследования.
На первый взгляд у лиц, использующих земельные участки, могут возникнуть опасения на предмет четкого соблюдения государственными инспекторами их защищаемых законодательством прав, вне зависимости от того являются ли они нарушителями земельного законодательства или нет.
Однако оснований для подобного рода беспокойства нет.
Процедура осуществления выездного обследования четко прописана на законодательном уровне.
В ходе выездного обследования земельного участка на общедоступных (открытых для посещения неограниченным кругом лиц) производственных объектах могут осуществляться:
1) осмотр;
2) инструментальное обследование (с применением видеозаписи).
Выездное обследование проводится без информирования контролируемого лица.
Срок проведения выездного обследования одного объекта (нескольких объектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга) не может превышать один рабочий день, если иное не установлено федеральным законом о виде контроля.
Результаты выездного обследования оформляются актом выездного обследования объекта земельных отношений.
«Выявленные в ходе выездного обследования нарушения требований земельного законодательства являются основанием для проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия или проведения профилактического мероприятия», - отметила Людмила Лабуткина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области.
Можно ли зарегистрировать право собственности на земельный участок в рамках «гаражной амнистии», если зарегистрировано право собственности на помещение (гараж)?
На вопрос отвечает начальник Асиновского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Томской области Людмила Елькина:
- Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Внесение соответствующих изменений в записи ЕГРН осуществляется путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж» на основании заявления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Собственник гаража, который является объектом капитального строительства, возведённого до введения в действие ГрК РФ (до 30 декабря 2004 г.), вправе приобрести земельный участок, на котором расположен такой гараж, в собственность бесплатно, за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с ЗК РФ (пункт 20 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).
Гаражи, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании, признаются в силу закона зданиями. При этом собственник здания (гаража) вправе обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен гараж, до внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Самовольное занятие земельного участка – это пользование чужим земельным участком или его частью против воли собственника данного земельного участка.
Самовольное занятие может выражаться в увеличении площади участка собственником, противоправно установившим ограждение или строение за границами своего земельного участка.
Например, гражданин, имеющий в собственности земельный участок, огородил забором помимо своего участка еще и участок земель общего пользования. В таком случае в действиях гражданина будут усматриваться признаки самовольного занятия земельного участка.
Нередко «захватчики» занимают пустующие земли, обосновав это тем, что они никому не принадлежат. Однако земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Надзор за соблюдением требований земельного законодательства, в том числе о недопущении самовольного занятия земельного участка или части земельного участка, использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок, осуществляет Росреестр и его территориальные органы.
Надзор за законностью использования земельных участков как объектов недвижимости на территории Томской области осуществляет Управление Росреестра по Томской области.
Полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением требований земельного законодательства при использовании земельных участков также наделены органы местного самоуправления, осуществляющие муниципальный земельный контроль. Таким органом на территории г. Томска является Департамент недвижимости администрации города Томска, на территории Томского района – Администрация Томского района.
Полномочиями по рассмотрению административных дел по фактам самовольного занятия земельных участков наделены только должностные лица Управления Росреестра по Томской области.
За самовольное занятие земельного участка предусмотрен административный штраф для граждан в размере от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, при этом его сумма должна составить не менее 5 тыс. рублей. Для юридических лиц размер штрафа составляет от 2% до 3% от кадастровой стоимости, но не менее 100 тыс. рублей.
Индивидуальные предприниматели несут административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ как юридические лица.
«Необходимо своевременно оформлять права на используемые земельные участки, чтобы избежать административной ответственности за самовольное занятие земельных участков или части земельного участка», - отметила Людмила Лабуткина, заместитель руководителя Управления.
Способы защиты прав при сделках с недвижимостью
Способы защиты гражданских прав определены Гражданским кодексом Российской Федерации. Статья 12 ГК РФ, перечисляя такие способы защиты, оставляет их перечень открытым, при этом указывая, что «иные способы» должны быть предусмотрены нормами действующего законодательства.
«Основными способами защиты прав собственников недвижимого имущества выступают: признание права, признание сделки недействительной, истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск), устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)», - рассказала Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.
Признание права является популярным способом узаконить самовольную постройку.
Указанный способ может быть применен при одновременном соблюдении следующих условий:
• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание сделки недействительной.
Недействительной является сделка, которая по основаниям, предусмотренным законом, признана таковой судом или недействительна независимо от такого признания.
Таким образом, недействительная сделка - это сделка, которая была совершена, но ее стороны не достигли правового результата, на который она была направлена. То есть желаемое возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей по ней не состоялось.
Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки, а также лицо, которому закон предоставляет такое право. Некоторые нормы о недействительных сделках содержат ограничения относительно круга лиц, которые могут заявлять соответствующие требования.
Для удовлетворения иска по ничтожной сделке нужно доказать, что у заявителя есть охраняемый законом интерес в признании ее недействительной. Можно заявить подобное требование, несмотря на то что ничтожная сделка недействительна независимо от судебного признания.
Чтобы оспоримую сделку можно было признать недействительной, нужно, чтобы она нарушала права или охраняемые законом интересы лица, ее оспаривающего. А если она оспаривается в интересах третьих лиц, то должны нарушаться их права и охраняемые законом интересы.
Истребование вещи из чужого незаконного владения используется в случае, когда вещью владеет лицо, не имеющее на это права.
Возможность истребования имущества из чужого незаконного владения напрямую зависит от того, является ли приобретатель добросовестным. Положение добросовестного приобретателя значительно укрепляет его позицию в споре, однако законодатель все же допускает возможность лишения права собственности и его посредством наделения собственника правом истребовать свое имущество у такого приобретателя. Законодатель связывает возможность истребования с основанием приобретения имущества (возмездное или безвозмездное) и с волей собственника на выбытие спорного имущества.
Устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения.
Собственник, либо лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Указанные лица вправе требовать устранения неправомерных длящихся фактических действий, которые препятствуют ему в пользовании недвижимой вещью или создают угрозу подобного нарушения, но не повлекли лишения владения или оспаривания самого права.
Таким образом, создание собственнику или иным, перечисленным лицам, фактических препятствий в осуществлении владения, не повлекших лишения владения, является основанием к предъявлению негаторного иска.
17 февраля в Управлении Росреестра по Томской области состоялась лекция спикеров Российского общества «Знание» по темам «Геральдика: история и значение символов» и «Научные достижения России».
Про правила геральдики, историю эмблем городов, герба России и другие интересные факты рассказал Илья Емелин, член гильдии геральдических художников, практикующий геральдист, автор герба Петрозаводска и других городских и личных гербов, редактор геральдического журнала Sub clypeo. Наслышан специалист и о гербе Томска. Он рассказал его историю, начиная с семнадцатого века.
«Хорошо, что в Томске восстановили исторический герб. Есть схожие черты томского коня с конём в гербе немецкой земли Нижней Саксонии. При желании любой грамотный живописец может «прокачать» герб. Можно, например, добавить в герб Томской области символ города трудовой доблести - два молота за короной», - поделился Илья.
Основатель Студии продуктовой разработки OASIS, основатель акселератора Products School, более 31 успешного продукта с 0 Климент Кузьмин рассказал про научные достижения России и нашего региона.
«Одно из последних выдающихся изобретений томских ученых, которое вышло в массовое использование - это инновационная ранозаживляющая повязка «ВитаВаллис». Такие повязки стали востребованными не только в России, но и вышли на рынок Таможенного союза России, Белоруссии и Казахстана. Для людей страдающих диабетом это простой и очень нужный помощник», - рассказал Климент.
Для справки: Российское общество «Знание» – это общественная некоммерческая организация, осуществляющая просветительскую работу в регионах, формирование интеллектуального контента, организацию и проведение бесплатных лекций, а также разнообразных мероприятий в сфере воспитания, социальной поддержки и социальной защиты обучающихся и воспитанников образовательных учреждений и людей пожилого возраста. Сегодня это организация, объединяющая десятки тысяч представителей российской интеллигенции.
